租下房屋开办酒吧，不料大雨致负一楼被淹，设备损坏严重。承租方要求赔偿，出租方却以合同中有“免责条款”为由拒绝。这份免责条款是否有效？损失究竟该由谁承担？

2023年9月，彭某（出租方）将其临街的一栋房屋的负一楼至二楼出租给吴某（承租方）用于经营酒吧，双方签订了为期10年的《房屋租赁合同》。

合同签订后，吴某开始投入装修。然而，就在2023年10月，吴某便发现负一楼存在严重渗水问题，并及时向出租方彭某反映要求维修，但未获解决。

期间，双方因租金问题发生争议，经当地专业人民调解中心调解，双方于2024年1月就租金支付方式等未尽事宜达成了补充协议。但根本问题并未解决。2024年7月11日晚，一场大雨导致酒吧负一楼再次被淹，柴油发电机、冷藏柜、沙发等多台设备物品浸泡受损。

事发后，吴某要求出租方赔偿损失并彻底维修房屋。然而，出租方彭某虽同意整修，却明确表示“不能保证不漏水”，并首次披露该负一楼在2017年曾发生过被淹情况。双方协商未果，吴某遂诉至法院，要求出租方赔偿财产损失、变更合同条款并退还部分租金。

争议焦点：合同免责条款能否成为“护身符”？

庭审中，双方围绕核心问题“出租方是否应该承担赔偿责任”展开辩论。出租方援引合同中的免责条款：“租赁期内，在房屋内发生的一切伤亡事故和财产安全都由乙方自行承担”，认为因暴雨（不可抗力）导致的损失应由胡某自担。

来凤县人民法院经审理认为：首先，出租方存在缔约过失责任。案涉房屋负一楼在2017年就曾因暴雨被淹，这一事实直接关系到承租方对房屋适用性的判断和投资决策，属于影响合同订立的重要信息。出租方在签订合同时故意隐瞒了这一重大瑕疵，违背了诚实信用原则，存在过错。

其次，相关免责条款无效。根据《中华人民共和国民法典》第五百零六条规定，合同中关于“因故意或者重大过失造成对方财产损失的”免责条款无效。出租方在明知房屋有淹水风险的情况下，不仅未如实告知，反而在合同中加入看似对己方有利的免责条款，其行为具有主观恶意。因此，该条款因违反法律强制性规定而无效。

综上，法院认定，虽然损失的直接原因是暴雨，但出租方的隐瞒行为是导致损失未能避免的重要原因，依法应承担赔偿责任。经法院委托鉴定，案涉财产损失评估价值为12990元，鉴定费5000元，均应由出租方承担。

对于吴某提出的变更合同和退还租金的诉求，法院认为，本案情况不符合法定的合同变更情形，且合同中未约定因出租方不维修即可退租，故对此两项诉请不予支持。

最终，来凤县人民法院依法作出判决：被告彭某赔偿原告吴某财产损失及鉴定费共计17990元；驳回原告的其他诉讼请求。

一审判决后，双方均提起上诉。经二审法院审理，最终驳回上诉，维持原判。

法官说法

房屋租赁合同是日常生活中常见的合同类型，诚实信用是履行合同的基本原则。本案的典型意义在于：

出租方的如实告知义务：出租方对于房屋可能影响承租人正常使用的重大瑕疵，如结构性缺陷、反复渗漏、安全隐患等，负有法定的、主动的如实告知义务。企图通过“免责条款”一揽子免除自身责任，往往难以得到法律支持。

免责条款不是“万能牌”：免责条款的效力受法律严格限制。特别是对于因一方故意或重大过失造成的对方损失，即使合同有约定，该免责条款也属无效。

承租方的证据意识：承租人在发现问题时，应像本案原告一样，及时通过拍照、录像、发函等方式固定证据，为后续维权提供有力支撑。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第五百条：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：……（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。

第五百零六条：合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身损害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。